A Regularização imobiliária envolve vários aspectos. Não somente quanto a atualização de documentos, cadastros e fatos, situação do imóvel em si, dos proprietários, detentores da posse, mas também envolve a aquisição, a propriedade. Infelizmente, vemos rotineiramente casos de pessoas em que vão “empurrando com a barriga” a regularização de seu imóvel. E, em muitos deles, trata-se do único imóvel do indivíduo, da família.

É imprescindível que cada caso seja analisado com a acuidade necessária, levando em consideração o fim pretendido, a irregularidade e os documentos que se dispõe. Uma vez com esses elementos em mãos, é possível avaliar qual procedimento mais adequado para a regularização.

No que tange a situação do bem, é necessário manter atualizado, regular, sob pena de ser objeto de ações de execução, penhoras, enfim, vários aborrecimentos, quanto às taxas condominiais, impostos municipais (IPTU ou ITU), no caso de imóveis rurais o ITR, Incra, Imposto de Renda, aluguel. Esses são exemplos de questões que precisam manter-se regularizadas. Caso você ou seu cliente estejam passando por dificuldades em estar manter essas obrigações “em dia”, negocie, busque o bom termo entre as partes de modo que o responsável pela obrigação se manifeste no sentido de evitar dissídios, evite enfrentar processos de execução, nome negativado, despejo, enfim, mais prejuízos e dificuldades.

Vale ressaltar que o instrumento hábil para proceder-se com a transmissão da propriedade é a Escritura Pública. Contrato de Compromisso de Compra e Venda, Procuração, Recibos, Promessa de Compra e Venda, não transmitem a propriedade, ok? Esses são tão somente um contrato, e/ou demonstra que a negociação existiu e a forma em que se deu, assegurando a posse tão somente, ou nem isso, a depender do caso. Importante dizer que a Procuração perde seus efeitos se o outorgante, ou seja, o vendedor vier a óbito. Assim como não impede que o vendedor comercialize o mesmo imóvel a várias pessoas.

Quanto à propriedade, relevante se faz a célebre frase: “só é dono quem registra”. Logo, oriento os clientes: garanta bons negócios! Não permita ser ludibriado por promessas de quem quer livrar de problemas e colocar no colo de outro.

Adjudicação Compulsória

Primeira forma de regularização imobiliária que trataremos aqui. Sua previsão legal se encontra nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e no artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937. Trata-se de uma ação judicial em que o promitente vendedor se recusa a outorgar voluntariamente a Escritura Pública de Compra e Venda.

Essa ação visa o registro do imóvel, haja vista que não possui, o adquirente, toda documentação necessária, prevista em lei, para a transmissão da propriedade. Com ela, o proprietário do imóvel pode obter a Carta de Adjudicação, em que o juiz determina que se proceda com o registro do referido bem imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Usucapião

Outro meio de regularização da propriedade. É bem comum pessoas que adquiriram imóveis, lotes, há 20/30 anos, não procederam com a escrituração e devido registro. O processo de usucapião pode ser realizado extrajudicialmente. Para isso são necessários alguns requisitos, tais como:

- documentos pessoais do requerente;

- documentos dos proprietários, quando houver;

- documentos que evidenciem a posse (contratos, IPTU em nome dos requerentes ou comprovante de que foram pagos por eles, o mesmo com contas de água, luz, etc);

- ata notarial demonstrando elementos da posse, inclusive declaração de vizinhos, conforme o caso;

- planta e memorial descritivo;

- justo título.

Inventário e Partilha

Esta é outra forma de regularizar a propriedade. Era bem comum as pessoas falecerem e “deixarem por isso mesmo”. Porém, cada dia mais, as Secretarias de Fazenda estão mais rigorosas quanto a essa inércia dos cidadãos, imputando multas, penalidades. Por outro lado, começam em alguns Estados, a facilitar o pagamento do ITCMD com parcelamentos.

No momento da morte, há a sucessão, ou seja, os bens são transferidos aos herdeiros necessários, legatários, conforme artigo 1.784, do Código Civil. Logo, quando um indivíduo vem a óbito e deixa bens, esses passam a integrar ao patrimônio do espólio. Porém, para que essa transmissão seja efetivada, é necessário o inventário e partilha. Também pode ser realizado extrajudicialmente, caso os envolvidos estejam concordes, sejam maiores e capazes.

Uma vez cumpridos esses requisitos, o inventário e partilha poderá ser processado no tabelionato de notas e posteriormente levado à registro, para que aí sim a sucessão seja efetivada, a transmissão dos bens seja realizada aos herdeiros.

Podemos, no dia-a-dia, nós que atuamos na área, observar a vasta possibilidade de situações e pormenores, bem como variadas maneiras e conjugação de procedimentos visando a regularização, situações dos bens, finalidade e envolvidos. Foram elencadas algumas delas.

Assim, antes de optar por uma solução ou outra, é preciso avaliar muito bem a irregularidade, o interesse dos envolvidos, sem afastar de qualquer dos atos a segurança jurídica ao caso e procedimento. E claro, procurar um profissional especializado nessa área.

Poliana Ribeiro

CEO da Inteligência Cartorial

Criadora do Selo de Qualidade do Imóvel